Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; tapu sicili, kira ilişkileri, kat mülkiyeti, imar mevzuatı ve inşaat sözleşmeleri gibi farklı alanları kapsayan, uygulamada en sık başvurulan hukuk dallarından biridir. Bu bölümdeki makaleler güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında, hem uygulayıcıya hem de hukukla mesleği gereği temas eden okura yönelik olarak hazırlanmıştır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Aynen Taksim ve Satış
Müşterek mülkiyetin sona erdirilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır, aynen taksim ile satış suretiyle taksim arasındaki fark nedir? TMK m.698 vd. ışığında uygulama.
Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar, ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebilir. Türk Medeni Kanunu m.698, 'paydaşlardan her biri, hukuki bir engel bulunmadıkça paylı mülkiyetin sona erdirilmesini her zaman isteyebilir' der.
Davanın Tarafları ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şuyu davası, paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Paylaşmayı engelleyen geçerli bir hukuki sebep yoksa ve tüm paydaşlar davaya dahil edilmişse mahkeme ortaklığın giderilmesi talebini değerlendirir. Anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi aynen taksim veya satış suretiyle yapılır.
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle mi?
TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi suretiyle yapılır. Aynen taksim mümkün değilse veya kıymetinde önemli azalma yaratacaksa, satış suretiyle paylaşmaya karar verilir.
Aynen taksimin mümkün olup olmadığı bilirkişi marifetiyle araştırılır; imar mevzuatı, parsel büyüklüğü ve yapı durumu belirleyici unsurlardır. Şehir merkezindeki dairelerde aynen taksim çoğunlukla mümkün olmadığı için satış suretiyle paylaşma uygulanır.
Satış Suretiyle Paylaşmanın İcrası
Satışa karar verildiğinde, taşınmaz Sulh Hukuk Mahkemesi'nin denetiminde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. Satış bedelinden yargılama giderleri ve harçlar düşüldükten sonra kalan miktar, paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Paydaşlardan herhangi biri, mahkemece kararlaştırılan bedelden açık artırmada satın alma hakkına sahiptir; bu nedenle paydaşlar lehine bir koruma mekanizması işler.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmi kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmi senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Kanun Maddeleri
- TMK m.698Paylı mülkiyetin sona erdirilmesini istem hakkı
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TMK m.699Aynen veya satış suretiyle paylaşma
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TMK m.700Pay üzerinde intifa hakkı varsa paylaşma
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 700- Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- HMK m.4Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları, ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- HMK m.12Taşınmaz davalarında kesin yetki
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
İzale-i şuyu davası, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan durumlarda ortaklığın hukuki yoldan sona erdirilmesini sağlar. Aynen taksim olanağının bulunduğu hallerde paydaşların doğrudan müzakere yoluyla anlaşması, satış sürecindeki değer kaybını önler.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Somut bir mesele için profesyonel destek almak isterseniz danışmanlık talep edebilirsiniz.
Danışmanlık Talebi