Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; tapu sicili, kira ilişkileri, kat mülkiyeti, imar mevzuatı ve inşaat sözleşmeleri gibi farklı alanları kapsayan, uygulamada en sık başvurulan hukuk dallarından biridir. Bu bölümdeki makaleler güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında, hem uygulayıcıya hem de hukukla mesleği gereği temas eden okura yönelik olarak hazırlanmıştır.
Tapu Devri Türleri: Satış, Bağış ve Trampa İşlemlerinde Hukuki Çerçeve
Resmi senet zorunluluğu ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar
Taşınmaz satışı, bağışı ve trampası nasıl yapılır? Tapu Müdürlüğü'nde resmi senet, harç ve devir işlemleri hakkında temel bilgiler.
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri, sıkı şekil şartına bağlanmıştır. TMK m.706 uyarınca bu devir, ancak Tapu Müdürlüğü'nde düzenlenecek resmi senet ve tescil ile geçerli olur. Bu kuralın istisnası bulunmamakta; harici ya da adi yazılı sözleşmeler taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlamamaktadır.
Satış Yoluyla Devir
Satış, en yaygın tapu devri biçimidir. İşlem, alıcı ve satıcının kimlik belgeleri, son tapu kaydı, deprem sigortası (DASK), bina yaşına göre enerji kimlik belgesi ve gerekli durumlarda yetki belgeleriyle Tapu Müdürlüğü'ne yapılan başvuru ile başlar.
Tapu harcı, kural olarak bildirilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Oranlar ve istisnalar işlem tarihinde kontrol edilmeli; bildirilen değerin emlak vergi değerinin altında olamayacağı dikkate alınmalıdır.
Bağış (Hibe) Yoluyla Devir
Taşınmaz bağışı, TBK m.288 vd. hükümlerine ve TMK m.706'nın şekil şartına tabidir. Tapu Müdürlüğü'nde resmî senetle yapılır. Bağışlayan, kanunda sayılan sebeplerden biri varsa bağışı geri alabilir.
Bağış işlemleri, mirasçıların ileride açabilecekleri tenkis veya muris muvazaası davaları bakımından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle bağışın hukuki etkilerinin işlem öncesinde değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Trampa (Mal Değişimi)
Trampa, iki taşınmazın karşılıklı olarak değiştirilmesidir. TBK m.282 vd. hükümleri uygulanır; satışa ilişkin hükümlere atıf yapılır. Tapu işlemi, her iki taşınmaz için ayrı senet düzenlenmesi yoluyla yapılır.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmi kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmi senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Kanun Maddeleri
- TMK m.706Taşınmaz mülkiyetinin devrinde resmî senet zorunluluğu
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.237Taşınmaz satış sözleşmesinin şekli
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.282Trampa sözleşmesi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 282- Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.288Bağış sözleşmesi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 288- Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme, bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmî şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- Harçlar Kanunu m.57Tapu işlemlerinde harç
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 57 – Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harclarına tabidir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
Tapu devirleri geri dönüşü güç işlemlerdir; özellikle bağış ve trampa söz konusu olduğunda mirasçılık ve aile hukuku boyutları da değerlendirilmelidir. İşlem öncesinde hukuki bir denetim, sonradan açılabilecek davaların önlenmesinde belirleyici rol oynar.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Somut bir mesele için profesyonel destek almak isterseniz danışmanlık talep edebilirsiniz.
Danışmanlık Talebi