Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; tapu sicili, kira ilişkileri, kat mülkiyeti, imar mevzuatı ve inşaat sözleşmeleri gibi farklı alanları kapsayan, uygulamada en sık başvurulan hukuk dallarından biridir. Bu bölümdeki makaleler güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında, hem uygulayıcıya hem de hukukla mesleği gereği temas eden okura yönelik olarak hazırlanmıştır.
Tahliye Davası: Mal Sahibinin Hakları, Sebepler ve Süreler
TBK m.350-356 kapsamında tahliye yolları
Kiracı tahliye davası nasıl açılır? İhtiyaç, yeniden inşa, üst üste iki haklı ihtar ve diğer tahliye sebepleri TBK ışığında.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının tahliyesi yalnızca kanunun belirlediği belirli sebeplere dayanılarak istenebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 350-356. maddeleri tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) sayar.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı (TBK m.350/1-1) en sık başvurulan sebeptir. Kiraya verilen yer üzerinde yeniden inşa veya esaslı onarım gerekiyorsa, bu da tahliye sebebi oluşturur (TBK m.350/1-2).
Yeni malikin gereksinimi de tahliye sebebidir: TBK m.351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Yeni malik ayrıca, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
TBK m.352'ye göre tahliye taahhüdü, üst üste iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması, kiracıya bağlı tahliye sebepleridir. Üst üste iki haklı ihtar halinde ihtar sayısı, ihtarın haklı olup olmadığı ve ihtarların aynı kira yılına ilişkin olması titizlikle incelenmesi gereken hususlardır.
Süreler ve Yeniden Kiraya Verme Yasağı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, sözleşmenin sona ermesini takip eden bir ay içinde açılmalıdır. Davanın kazanılması halinde mahkeme, tahliye için makul bir süre tanır.
TBK m.355 önemli bir kısıtlama getirir: Mal sahibi, haklı sebep olmaksızın tahliye edilen taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Aksi halde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğabilir.
İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı; malik ve yakınlarının fiili kullanım durumu, mevcut konut veya işyeri imkânları ve ihtar-dava süreleri üzerinden değerlendirilir.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmi kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmi senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Kanun Maddeleri
- TBK m.350Gereksinim, yeniden inşa ve esaslı onarım sebebiyle tahliye
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.351Yeni malikin gereksinimi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.352Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.353Dava süresi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı NOTEREF _Ref150521808 \f \h \* MERGEFORMAT 2
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.354Hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemezliği (emredici)
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.355Yeniden kiralama yasağı (üç yıl)
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
Tahliye davaları sıkı şekil ve süre kurallarına bağlıdır; ihtarın doğru gönderilmemesi veya bir aylık dava açma süresinin kaçırılması, davanın reddi sonucunu doğurabilir. Somut ihtiyaç, yazılı bildirimler ve kira sözleşmesinin bitiş tarihi birlikte kontrol edilmelidir.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Somut bir mesele için profesyonel destek almak isterseniz danışmanlık talep edebilirsiniz.
Danışmanlık Talebi