Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; tapu sicili, kira ilişkileri, kat mülkiyeti, imar mevzuatı ve inşaat sözleşmeleri gibi farklı alanları kapsayan, uygulamada en sık başvurulan hukuk dallarından biridir. Bu bölümdeki makaleler güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında, hem uygulayıcıya hem de hukukla mesleği gereği temas eden okura yönelik olarak hazırlanmıştır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Tarafların Hakları ve Yargıtay İçtihatları
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin hukuki çerçevesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, nasıl yapılır? Arsa sahibinin ve yüklenicinin hakları, fesih halleri ve gecikme tazminatı.
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de bu paylar karşılığında inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği, karma nitelikli bir sözleşmedir.
Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, içerdiği taşınmaz devir taahhüdü nedeniyle TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.84 hükümleri uyarınca düzenleme şeklinde noterde yapılmak zorundadır. Adi yazılı sözleşmeler geçersizdir; tarafların ifa istemeleri kural olarak mümkün değildir.
Yargıtay, edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kurallarına aykırı bulan kararlar vermektedir. Bu husus somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Yüklenicinin Yükümlülükleri ve Gecikme
Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan kalitede ve sürede inşaatı tamamlamakla yükümlüdür. Süre uzatımı için somut ve haklı sebep şarttır; aksi halde arsa sahibi gecikme tazminatı, kira kaybı tazminatı ve fesih hakkını kullanabilir.
Yüklenici işin gereği gibi ifasını sağlayamazsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Fesih, ifa edilmiş edimlerin tasfiyesini gerektirir ve genellikle önemli hesaplaşmalara yol açar.
Gecikme ve ayıplı ifa iddialarında yapı ruhsatı, iskân başvuruları, hakediş kayıtları, şantiye teslim tutanakları ve bağımsız bölüm teslim belgeleri belirleyici deliller arasındadır.
Üçüncü Kişilere Devir ve Tapu Devri
Yüklenici, sözleşmede aksine hüküm yoksa, kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan da üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir, alıcının arsa sahibi karşısındaki hak durumunu doğrudan iyileştirmez; alıcı, yüklenicinin haklarına bağlıdır (Yargıtay İBK 30.09.1988 tarihli kararı).
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmi kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmi senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Kanun Maddeleri
- TBK m.470Eser sözleşmesi tanımı
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.473Yüklenicinin işi süresinde teslim borcu
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TBK m.484Eser sözleşmesinde fesih
+ Tam metni gösterTam metni gizle
MADDE 484- İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- TMK m.706Taşınmaz devrinde resmî senet
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
- Noterlik Kanunu m.84Düzenleme şeklinde noter senedi
+ Tam metni gösterTam metni gizle
Madde 84 – Hukuki işlemlerin noter tarafından düzenlenmesi bir tutanak şeklinde yapılır. Bu tutanağın: 1. Noterin adı ve soyadı ile noterliğin ismini, 2. İşlemin yapıldığı yer ve tarihi (Rakam ve yazı ile), 3. (Değişik: 2/4/1998 - 4358/3 md.) İlgilinin ve varsa tercüman, tanık ve bilirkişinin kimlik ve adresleri ile ayrıca ilgilinin vergi kimlik numarası, 4. İlgilinin hakiki arzusu hakkındaki beyanını, 5. İşleme katılanların imzalarını ve noterin imza ve mührünü, Taşıması gereklidir. Bu şekilde düzenlenen iş kağıdının aslı noterlik dairesinde saklanır ve örneği ilgilisine verilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 2026-05-12
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek bedelli ve uzun vadeli ilişkiler kurar. Sözleşmenin başlangıcında özenli kaleme alınması ve süre, kalite, fesih hakları gibi unsurların net düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların çoğunu önler.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Somut bir mesele için profesyonel destek almak isterseniz danışmanlık talep edebilirsiniz.
Danışmanlık Talebi