Relevant Statutory Provisions

• KMK m.20Contribution to common expenses

  Original (Turkish, official):

  Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
  a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
  b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
  Katılmakla yükümlüdür.
  c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
  (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
  Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. 

  English summary (non-binding):

  Article 20- Unless otherwise agreed among them, each unit owner is required to contribute: (a) equally, to the expenses for the doorman, boiler attendant, gardener and security guard and to advances collected for them; (b) in proportion to his land share, to the building's insurance premiums and to the maintenance, protection, strengthening and repair expenses of all common areas, as well as other expenses such as the manager's fee and the operating expenses of common facilities and any advances therefor. (c) Unit owners may not avoid this share by waiving their right to use common areas or facilities, or by alleging no need to benefit from them due to the situation of their own unit. A unit owner who fails to pay his share may be sued or subjected to enforcement proceedings by any other unit owner or by the manager under the management plan, this Law, and general provisions. A unit owner who fails to pay his full share owes 5% monthly late-payment compensation for the days of delay. If the expense is caused by the fault of a unit owner or anyone benefiting from his unit, those who contributed have a right of recourse against that unit owner or the person who caused the expense.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• KMK m.22Statutory mortgage right for dues claims

  Original (Turkish, official):

  Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
  Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
  (Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

  English summary (non-binding):

  Article 22- Persons who continuously benefit from a unit by virtue of a lease, a right of habitation, or any other ground are jointly and severally liable, together with the unit owner, for the unit owner's share of the expenses, advance debts and late-payment compensation under Article 20. The tenant's liability is, however, limited to the rent owed, and any payment made is deducted from the rent debt. If the unit owner's debt cannot be collected in this way, upon the written request of the manager (or, if none, of one of the unit owners), a statutory mortgage may be registered on the defaulting unit for the amount of the debt as determined by the court, in favour of the other unit owners. The final paragraph of Article 893 of the Civil Code (Law No. 4721) also applies. Claims of the unit owners against the defaulting unit owner or other liable persons enjoy priority.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• KMK m.28Management plan

  Original (Turkish, official):

  Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
  Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
  (Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
  Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
  Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

  English summary (non-binding):

  Article 28- The management plan regulates the mode of management, the purpose and form of use, the compensation of the manager and auditors, and other matters of management. The management plan has the force of a contract binding on all unit owners. In matters not regulated by the plan, disputes arising from management of the main immovable are resolved under this Law and general provisions. Amendment of the management plan requires the affirmative vote of four-fifths of all unit owners. The rights of unit owners to apply to court under Article 33 are reserved. The management plan and its amendments bind all unit owners, their universal and singular successors, the manager and the auditors. The date of the plan and of any later amendments is shown in the "Declarations" column of the condominium register, and the amendments are attached to the plan and kept among the founding documents of the condominium.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• KMK m.33Competent court — Civil Court of Peace

  Original (Turkish, official):

  Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
  Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
  (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

  English summary (non-binding):

  Article 33- A unit owner who attended an assembly and voted against a decision under Article 32 may bring an action for annulment within one month of the date of the decision, and a unit owner who did not attend may do so within one month of learning of it and in any event within six months of the decision, before the Civil Court of Peace where the main immovable is situated; where the decisions are deemed non-existent or absolutely void, no time limit applies. Unit owners injured by the failure of another unit owner — or of anyone continuously benefiting from his unit under a lease, right of habitation or other ground — to perform his debts and obligations may apply to the Civil Court of Peace seeking judicial intervention. After hearing the parties, the court decides without delay under this Law and the management plan, and in their absence under general provisions and equity, and orders the obligor to comply within a short period set by the court. Persons who do not comply within the period set are subject by the same court to an administrative fine of TRY 250 to TRY 2,000. Article 25 is reserved.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• KMK m.34Appointment of the manager (assembly / Civil Court of Peace)

  Original (Turkish, official):

  Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
  Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
  Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
  Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
  Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
  Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
  Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
  Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
  (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

  English summary (non-binding):

  Article 34- Unit owners may assign management of the main immovable to a person, or to a board of three, chosen from among themselves or from outside; this person is called the "Manager" and the board the "Board of Managers". Appointment of a manager is mandatory in buildings with eight or more units. If all units belong to a single owner, that owner is, by law, the manager. The manager is appointed by a majority of unit owners both by number and by land share. The manager is reappointed each year at the statutory annual meeting of the assembly; the prior manager may be reappointed. If unit owners cannot agree or convene to appoint a manager, the Civil Court of Peace of the place where the immovable is situated, upon application of one unit owner and, if possible, after hearing the others, appoints a manager. This manager has the same powers as one appointed by the assembly and is liable to the unit owners. A manager appointed by the court may not be replaced by the assembly within six months of his appointment; if a just cause arises, the appointing court may permit the change. The contract with the manager may require him to provide security; even absent such a clause, the assembly may demand security for just cause. The name and business and home address of the manager must be posted in a frame next to the door of the main immovable or at the entrance where visible. Failing this, on a complaint of an interested person, the same court may impose on the manager or each board member an administrative fine of TRY 50 to TRY 250.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• KMK m.38Liability of the manager

  Original (Turkish, official):

  Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
  (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

  English summary (non-binding):

  Article 38- The manager is liable to the unit owners as an agent. Actions for annulment of decisions of the assembly, the block-representatives' assembly, or the complex-representatives' assembly may be brought against the manager, who represents the unit owners; in complexes, the manager selected by the block-representatives' or complex-representatives' assembly is sued. The manager notifies all unit owners and the relevant assembly of the action. If the decision is annulled, the related litigation costs are paid from the common expenses.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

The statutory provisions are reproduced for information purposes only. The current and official text on mevzuat.gov.tr is authoritative.