Relevant Statutory Provisions

• TBK m.138Hardship and adaptation of the contract

  Original (Turkish, official):

  MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
  Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

  English summary (non-binding):

  Article 138- Where an extraordinary situation neither foreseen nor reasonably foreseeable by the parties at the time of contracting arises for a reason not attributable to the debtor, and alters the facts existing at the time of contracting against the debtor to such a degree that demanding performance would offend the rules of good faith, and the debtor has not yet performed or has performed while reserving rights arising from the excessive difficulty of performance, the debtor is entitled to request the court to adapt the contract to the new conditions or, if adaptation is not possible, to withdraw from the contract. In continuing-performance contracts, the debtor as a rule exercises the right of termination instead of withdrawal. This provision also applies to foreign-currency obligations.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• TBK m.299Definition of the lease agreement

  Original (Turkish, official):

  MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

  English summary (non-binding):

  Article 299- A lease agreement is a contract by which the lessor undertakes to let the lessee use, or use and enjoy, a thing, and the lessee undertakes to pay the agreed rent in return.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• TBK m.343Prohibition of changes against the tenant in residential/roofed-workplace leases

  Original (Turkish, official):

  MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

  English summary (non-binding):

  Article 343- In lease agreements, no changes may be made to the detriment of the tenant other than the determination of the rent.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• TBK m.344Annual rent increase cap (CPI)

  Original (Turkish, official):

  MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
  Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
  Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
  Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

  English summary (non-binding):

  Article 344- The parties' agreements on the rent to be applied in renewed lease periods are valid only to the extent they do not exceed the rate of change in the twelve-month average of the consumer price index (CPI) of the previous lease year. This rule also applies to leases longer than one year. If the parties have not agreed on this matter, the rent is determined by the court equitably, taking into account the condition of the leased property, subject to the same CPI cap. Regardless of any party agreement, in leases longer than five years or renewed after five years, and at the end of each subsequent five-year period, the rent applicable in the new lease year is determined equitably by the court taking into account the CPI change, the condition of the leased property and comparable rents; the rent so determined may thereafter be adjusted according to the principles in the preceding paragraphs. Where the rent is set in a foreign currency, then — subject to Law No. 1567 on the Protection of the Value of Turkish Currency — no change in the rent may be made before five years have elapsed; however, the hardship provision in TBK m.138 is reserved. After five years, the rent is determined under the third paragraph, taking into account changes in the value of the foreign currency.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

• TBK m.345Action for determination of rent: time limit and effect

  Original (Turkish, official):

  MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
  Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
  Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

  English summary (non-binding):

  Article 345- An action for determination of rent may be brought at any time. However, if the action is filed at least thirty days before the start of the new lease period, or if within that period the lessor has given the tenant written notice of an intended increase and the action is filed by the end of the following new lease period, the rent determined by the court binds the tenant from the start of that new lease period. If the contract contains a provision that the rent will be increased in the new lease period, the rent determined by the court in an action filed by the end of that new lease period likewise takes effect from the start of that new period.

  Source: mevzuat.gov.tr · last reviewed: 2026-05-12

The statutory provisions are reproduced for information purposes only. The current and official text on mevzuat.gov.tr is authoritative.