02 Ocak 2026

İcra İhalesi ve İhalenin Feshi: Yedi Günlük Süre ve Fesih Sebepleri

Cebri satışta usul, şikâyet ve denetim

İcra ihalesi nasıl yapılır, ihalenin feshi davası kim tarafından, hangi sürede açılır? İİK m.134 kapsamında fesih sebepleri ve sonuçları.

Hacizli malın paraya çevrilmesi sürecinin kalbi, icra dairesi tarafından düzenlenen açık artırma usulü ihalelerdir. İhalenin geçerli olması alacaklının tatmini bakımından zorunlu olduğu kadar, satış sürecinde uyulması gereken usul kurallarına aykırı işlemler ihalenin feshi davasının konusunu oluşturur. Bu dava, icra mahkemesi önünde özel bir şikâyet yolu olarak yürütülür.

İhalenin Yapılış Usulü

Taşınır mallar İİK m.116 vd., taşınmazlar ise İİK m.123 vd. hükümleri çerçevesinde açık artırma yoluyla satılır. Satıştan önce malın kıymet takdiri yapılır, satış ilanı düzenlenir ve ilgili taraflara tebliğ edilir. Güncel sistemde satış işlemleri elektronik satış portalı üzerinden yürütülür.

Taşınmaz satışlarında ihale bedelinin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisinden, satış masraflarından ve varsa rüçhanlı alacakların toplamından az olmaması gerekir (İİK m.129). Aksi halde ihale gerçekleşmez ve satış düşer.

İhalenin Feshini İsteyebilecekler

İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshini; satış isteyen alacaklı, borçlu, taşınmazın resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar isteyebilir. İhalede pey süren ancak ihaleyi alamamış olan kişiler de dava ehliyetine sahiptir.

Yedi Günlük Süre ve Fesih Sebepleri

İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılan şikâyet yoluyla ileri sürülmek zorundadır. Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi gibi sonradan öğrenilen sebeplerde ise süre, fesih sebebinin öğrenildiği tarihten başlar; ancak her halde ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez.

Fesih sebepleri arasında satış ilanının tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin usulsüz yapılması, alıcının ihaleye katılmaktan yasaklı olması, artırmaya fesat karıştırılması ve ihalede esaslı yanılma sayılabilir. Türk Borçlar Kanunu m.281'deki ihale yoluyla satışlara ilişkin sebepler de fesih nedeni olarak ileri sürülebilir.

Mahkeme Kararı ve Para Cezası

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese dahi gerekli kararı verir. Talebin reddi halinde mahkeme, talep edenin ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilmesine karar verir; bu yaptırım, asılsız taleplerin caydırılması amacına hizmet eder.

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

İcra ve iflas süreçlerinde takip yolunun seçimi, alacağın dayanağına ve eldeki belgeye göre yapılmalıdır. İlamsız takip, kambiyo takibi, ilamlı takip, ihtiyati haciz, konkordato veya iflas yolu aynı sonucu hedeflese de süreler, itiraz imkânları ve masraf kalemleri birbirinden farklıdır.

Tebligat tarihi, ödeme veya itiraz süresi, haciz talebi, satış isteme süresi ve şikâyet süreleri dosyanın en kritik aşamalarıdır. Bu nedenle ödeme emri, icra emri, haciz tutanağı, kıymet takdiri raporu ve satış ilanı gibi belgelerin tebliğ tarihleri ayrı bir çizelgede takip edilmelidir.

Alacaklı bakımından faiz hesabı, takip talebinin açıklığı ve borçlunun malvarlığı araştırması; borçlu bakımından ise itiraz sebepleri, haczedilmezlik iddiaları ve menfi tespit imkânı baştan değerlendirilmelidir. Aksi halde usuli bir eksiklik, esasa ilişkin haklılığı gölgede bırakabilir.